historisches Bauernhaus mit Remise
Herr Schnellmann von lofthome hat unser Liebhaberobjekt – ein historisches Bauernhaus im Surbtal – erfolgreich verkauft. Seine homepage + Datenbank hat genügend Resonanz erzeugt, dass wir keine zusätzlichen Werbemassnahmen ergreifen mussten. Besonders erfreulich war auch die zügige Abwicklung des Verkaufs, der allseitig eine win-win Situation erbrachte. Noch einige Informationen zum Verkauf: Erstkontakt : 21.04.2011 Publikation Objekt : 11.05.2011 Kaufzusage : 23.06.2011 Beurkundung : 20.07.2011

25. Juli 2011
Ruedi Hess

Historisches Haus am Hallwilersee
Anfang Juni 2010 beauftragt uns Familie Bürgi mit dem Verkauf ihrer historischen Liegenschaft mit Gästehaus am Hallwilersee. Nach einer Bestandesaufnahme mit Verkehrswertschätzung lancieren wir kurze Zeit später – vorerst nur auf unserer eigenen Immobilienplattform – den Verkauf und starten ein Rundschreiben. Am 21. Juni 2010 erhalten wir von Interessenten den Wunsch für eine Besichtigung. Es folgen detaillierte Abklärungen durch die Interessenten, welche am 1. September 2010 im Verkauf der Liegenschaft münden. Die Liegenschaft wurde ohne Ausschreibung auf einem externen Immobilienportal veräussert.

Wir danken Auftraggeber- und Käuferschaft für das Vertrauen, welches uns entgegengebracht wurde.
September 2010
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Suchmandat, Haus in der Stadt Zug

Im Wissen um die Schwierigkeit, eine Liegenschaft zu finden, welche in Bezug auf Grösse, Lage und Ästhetik hohe Anforderungen erfüllen musste, beauftragten wir Lofthome Immobilien AG mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft für unsere Familie mit vier Kindern. In sehr kurzer Zeit wartete Herr Schnellmann bereits mit der Möglichkeit auf, eine Jugendstil-Villa an bester Lage zu besichtigen, welche nicht öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben war.

Bereits diese erste Besichtigung war überwältigend. Ein über hundert Jahre altes Haus mit Stil, Charme, Aussicht, renoviert und in bestem Zustand. Meine Frau verliebte sich auf der Stelle in dieses einmalige Bijoux. Dennoch folgte eine Zitterpartie, denn es war nicht von Beginn an klar, ob wir den Zuschlag erhalten würde. Herr Schnellmann führte mit den involvierten Beteiligten umsichtig die weiteren Verhandlungen. Auch ermuterte er uns im entscheidenden Moment, direkt mit der Eigentümerschaft in Kontakt zu treten um unsere Kaufabsichten persönlich zu untermauern. Dieses Vorgehen war am Ende denn auch entscheidend.

Bereits wenige Monate nach der Erteilung des Suchauftrags konnten wir unser neues Heim im Beschlag nehmen. Wir freuen uns, ein tolles Zuhause für unsere Grossfamilie gefunden zu haben.

Dezember 2009
S. C. Zug und Luzern

Überregional erfolgreich – Wohnungen in Fahrwangen

Das Projekt Wohnen im Park war schon seit geraumer Zeit im Verkauf, als wir über die planenden Architekten für den Verkauf zugezogen wurden. Trotz Anstrengungen der Bauherrschaft war es bis dahin nicht gelungen, Käufer zu finden. Das attraktive Projekt in einer nicht weitherum bekannten Gemeinde wurde von zu wenig Kaufinteressenten wahrgenommen. Lofthome übernahm das Verkaufsmandat, entwickelte einen eigenen Webauftritt mit Dokumentation, Planunterlagen, einem kurzen Videofilm und informierte über 2’000 Interessenten per Newsletter über das architektonisch herausragende Projekt. Innert dreier Monate konnten die ersten Kaufzusagen bestätigt werden. Per Baubeginn im Oktober 2009 waren 9 von 10 Wohnungen verkauft, zwei Monate später sind alle Wohnungen vergeben.

Die Webpräsenz von Lofthome erbrachte im Vergleich zu den Immobilienportalen einen deutlich grösseren Rücklauf, da Interessenten mit Affinität zu moderner Architektur das Angebot in einer nicht überregional bekannten Gemeinde kaum wahrgenommen haben. Die bisherigen Wohnkantone der Eigentümer sprechen für sich: nebst Aargau auch Zürich, Luzern und Nidwalden!

Dezember 2009
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Verkauf einer historischen Villa in der Stadt

Ich habe die Firma Lofthome Immobilien AG neben anderen Maklerfirmen für den Verkauf einer historischen Villa im Stadtzentrum angefragt. Lofthome hat auf meine Anfrage prompt reagiert, die Liegenschaft besichtigt und wertvolle Hinweise zum Potential aber auch zu den Risiken der hundert Jahre alten Liegenschaft gegeben. Der Ersteindruck zusammen mit der Begeisterung von Herrn Schnellmann und das umgehend unterbreitete Verkaufsangebot haben den Ausschlag gegeben, Lofthome AG mit dem Verkauf der Liegenschaft zu beauftragen.

Herr Schnellmann behielt auch in schwierigen Situationen den Überblick und umschiffte etliche Klippen mit der Erfahrung eines versierten Verkäufers. Die konsequente und zielgerichtete Verhandlungsführung resultierte innert dreier Monate zum erfolgreichen Verkaufsabschluss. Vielen Dank!

P.S. Wenn Sie mit dem Firmennamen für Lofts und moderne Architektur stehen, so kann ich Sie auch für den Verkauf von historischen Liegenschaften uneingeschränkt weiterempfehlen.

November 2009
B. Tuor, Wettswil

Loft in einer alten Spinnerei

Herr Schnellmann kontaktierte uns im Frühjahr 2009, nachdem wir seit geraumer Zeit einen Loft zu verkaufen suchten, welchen wir ursprünglich im Besitz einer Firma hatten. Lofthome schien uns dafür ein kompetenter Ansprechpartner.

Der Loft befand sich im Rohbau. Herr Schnellmann erklärte uns, dass Interessenten die Möglichkeit des grossen Raums anhand eines beispielhaften Innenausbaus besser aufgezeigt werden kann. Lofthome fertigte in der Folge auf eigene Kosten mehrere Visualisierungen an und nutzte diese zur Vermarktung. Die Interessentennachfrage war in der Folge zugegebenermassen sehr viel besser, als bei unseren eigenen Vermarktungsversuchen.

Lofthome organisierte autonom alle Besichtigungen und informierte uns jeweils rasch über den Stand der Gespräche – auch über zahlreiche Absagen, da der Loft über keinen Balkon verfügte. Ab September führte Herr Schnellmann konkrete Verkaufsverhandlungen welche im Oktober in der Vertragsunterzeichnung mündeten. Trotz schwieriger Ausgangslage waren wir mit den Leistungen der Firma Lofthome AG sehr zufrieden.

Oktober 2009
R. Goldenberger, Rohr

Wohnung am Ägerisee

Erst haben wir versucht, unsere Wohnung am Ägerisee selbst zu verkaufen. Herr Schnellmann hat uns indes überzeugt, dass der Verkauf in professionellen Händen besser aufgehoben ist. Die Herausforderung eines grossen Neubaus in direkter Nachbarschaft hat Herr Schnellmann ebenso gemeistert wie die Organisation des Beurkundungstermins in Beisein eines Übersetzers. Herzlichen Dank. Wir können die Firma jederzeit und uneingeschränkt weiterempfehlen.

August 2009
R. Heierli, Unterägeri

Gutshaus in Lenzburg

Lofthome ist mir durch die attraktiv gestaltete Webseite und die aussergewöhnlichen Immobilienangebote schon früher aufgefallen. Nachdem sich Anfang 2009 der Verkauf des Elternhauses in Lenzburg aufdrängte, liessen wir mehrere Verkehrswertschätzungen anfertigen. Lofthome AG überzeugte uns mit einer realistischen Einschätzung und zeigte gleichzeitig das grosse Potential der Liegenschaft auf. Die Interessentennachfrage nach Lancierung des Angebots durch Lofthome überstieg unsere kühnsten Vorstellungen. Lofthome plante an mehreren Wochenenden gestaffelte Besichtigungenen. Interessenten wurden straff organisiert durch die weiträumige Liegenschaft geführt.

Nach kurzer Zeit kristallisierte sich eine seriöse Käuferpartei heraus. Herr Schnellmann führte diese Verhandlungen innert wenigen Wochen zum Erfolg, sodass der Verkauf der Liegenschaft innert vier Monaten nach Auftragserteilung besiegelt werden konnte. Der anvisierte Zielverkaufserlös wurde von Lofthome übertroffen.

April 2009
Urs Aebi

Luxusvilla an exponierter Lage

Im Sommer 2008 wurden wir durch eine lokal ansässige Bank diskret und um eine Ersteinschätzung bezüglich den Verkauf einer Luxusimmobilie angefragt. Einige Wochen später kontaktierte uns die Eigentümerschaft und beauftragte Lofthome mit dem Verkauf einer sehr modernen Villa an exponierter Lage. Aufgrund der Diskretionsbedürfnisse seitens der Auftraggeber haben wir nur ein Factsheet mit den wichtigsten Eckdaten des Objektes publiziert und unsere Kunden und potentielle Interessenten angeschrieben. Vollständige Unterlagen mit Angaben zum abitiösen Verkaufspreis haben interessierte Parteien erst nach einer Vorprüfung erhalten. Innerhalb von fünf Monaten nach Auftragserteilung konnten wir das Objekt an einen Familie aus der Region vermitteln. Die Hausbank der bisherigen Eigentümerschaft war über das Verhandlungsergebnis und den Verkaufserlös positiv überrascht.

Januar 2009
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Einfamilienhaus-Verkauf über lofthome.ch

Herr Meier von Lofthome hat in kürzester Zeit meine schwierige Liegenschaft zu hervorragenden Bedingungen verkauft. Er nahm meine Anliegen ernst, erkannte sofort meine Bedürfnisse und sorgte für eine fundierte Beratung. Mit hohem Engagement und persönlichem Einsatz stellte er eine umfassende Betreuung sicher. Auf alle Fragen antwortete er schnell, überzeugend, fundiert, sorgfältig, gewissenhaft und professionell. Sämtliche Aktivitäten, vom Verkaufsprospekt bis zum Notartermin, organisierte und koordinierte er selbständig, so dass ich mich um nichts selber zu kümmern brauchte. Besonders erwähnen möchte ich den gelungenen Verkaufsprospekt, der das Konzept meines Hauses optimal und ästhetisch einwandfrei widergab.

Herr Meier war immer offen, zuvorkommend und hilfsbereit und meisterte alle Situationen gewandt. Er informierte mich nach Wunsch über die Fortschritte und hielt mir alles Unangenehme fern. Er verfügt über eine äusserst gewandte mündliche und schriftliche Ausdrucksfähigkeit. Herr Meier begegnete allen Involvierten mit Respekt, Freundlichkeit und Verständnis. Ich würde ihn sofort wieder engagieren.

Juli 2008
Martina Zehnder, Bern

Schneller als gedacht

Nachdem wir bereis ein älteres Haus erworben haben, war unser Zeitplan mit dem Verkauf der jetzigen Wohnung per Ende 2006 zugegebenermassen mehr als sportlich. Dass wir aber kurz vor Weihnachten den Kaufvertrag beurkunden können, haben wir nicht wirklich so erwartet. Sie haben eine exzellente Leistung abgeliefert.

Januar 2007
A. Schweizer, Windisch

Hauskauf in Luzern
Herr Meier, wir möchten uns nochmals bei Ihnen bedanken für Ihre umsichtige Beratung. Ihre Dienste waren für uns von grossem Wert, konnten wir die Kaufverhandlungen für unser Traumhaus aufgrund Ihrer Expertise schneller als erwartet abschliessen.

November 2006
K. Wicki

Verkauf meines Lofts in Windisch

Lofthome.ch hat das Verkaufsmandat für meine meine moderne Loftwohnung Anfang März 2006 übernommen, nachdem ich mich von zwei renommierten Agenturen – die erfolglos blieben – getrennt hatte.

Diese Aufgabe hat Herr Meier mit aussergewöhnlichem Einsatz und grosser Umsichtigkeit wahrgenommen. Sein Verkaufskonzept erwies sich als einfallsreich und initiativ. Der Informationsfluss über die laufenden Verhandlungen waren durch Herrn Meier jeder Zeit gewährleistet. Herr Meier hat den Verkauf innerhalb von 4 Montaten realisieren können, organisierte die Beurkundung bei einem Notar meiner Wahl und war bei der Beurkundung anwesend.

Die Betreuung durch Herrn Meier endete nicht mit Vertragsabschluss. Er zeigte weiterhin Einsatz so lage es nötig war bei Käuferschaft und Vertragspartner des Verkaufmandates. Ich kann lofthome.ch jederzeit weiterempfehlen.

September 2006
Ruth Meyer, Dübendorf

Kunden und Interessenten über Projekte

Es ist schön zu sehen, dass alle Kontakte mit Herrn Meier höchst professionell und prompt waren. Wir sind begeistert und enthusiastisch, uns bei der Gestaltung unserer Wohnung mitbeteiligen zu können. Ihre positive Einstellung zu unseren Wünschen und Vorschlägen halten wir nicht für selbstverständlich und wir sind sehr dankbar für alle Ihre Bemühungen.
R. M., Australien

Wir sind total begeistert von Ihren Objekten.
K. Imhoff, Hannover

Peter Stevens, London

Wir sind auf der Suche nach einem neuen Heim – optimalerweise in Baden oder Region. Dabei haben wir die Lofts in Windisch entdeckt und sind enorm begeistert, denn genau etwas so individuelles würden wir uns wünschen.
N. Dubach

Sehr geehrte Damen und Herren,
von den Bildern Ihres Loft-Haus bin ich hellauf begeistert. Bitte schicken Sie mir doch detaillierte Angaben zur Lage und zum Grundriss. Ich würde das Objekt gerne zu kombiniertem Wohnen und Arbeiten nutzen.
Ch. Frey

Betrifft Ihr Einfamilienhaus: Herzlichen Dank, Herr Meier für Ihre prompte Antwort!
Ich bin begeistert von Ihrem Projekt.
J. Rother

Mit Interesse habe ich über Ihr attraktives Bauprojekt in Kilchberg zur Kenntnis genommen. Diese kühne Architektur hat mich sogleich angesprochen!
F. Suhner

Ihr Neubauprojekt in Kilchberg
Traumhafte Architektur!
J. Meyer

Per Zufall sind wir letztes Wochenende auf Ihre Website gestossen und haben Ihre Projekte bewundert. Wir sind begeistert!
R. und M. Gartmann

Die Besichtigung der Liegenschaft hat mich sehr beeindruckt.
T. U.

Sie bieten ein wunderbares Projekt an!
Ich möchte gerne mein Interesse für Informationen, im Besonderen zu einem Loft im OG
Bekanntgeben.
M. S. aus Zürich

Zuerst noch einmal ein grosses Kompliment an die wunderschöne Architektur und der Einbettung in die Landschaft.
B. Jörg

Besten Dank für Ihre freundliche und prompte Rückfrage. Ihre Pendenzenverwaltung ist offensichtlich hervorragend!
M. Z. aus Bern

Ihre Betreuung ist hervorragend. Hätten wir Sie nur schon früher kennengelernt.
Margrit Huber

Nachdem mehrere Immobilienmakler mein Objekt während über einem Jahr erfolglos zu verkaufen suchten, haben Sie sich sehr professionell engagiert und innert drei Monaten den Verkauf zu meiner vollen Zufriedenheit abschliessen können. Herzlichen Dank an lofthome.ch und im besonderen an Herr Meier.
R. Meyer

Einen Monat nachdem wir Ihnen den Verkauf unserers Penthouse anvertraut haben, hatten wir bereits einen Entwurf des Kaufvertrags in den Händen. Nach 6 Wochen war der Verkauf besiegelt. Dafür gebührt Ihnen ein grosses Dankeschön. Wir können es noch kaum glauben, dass Sie den Verkauf so schnell zum Erfolg führen konnten.

A. S. und M. A.

Wir haben Ihre Objekte auf www.lofthome.ch gesehen, welche uns sehr gefallen. Die Architektur Ihrer Angebote hebt sich wohltuend vom heutigen Einheitsbrei ab.

Ihre prompten Rückmeldungen und die Begleitung im Verkaufsablauf für unser Einfamilienhaus hat uns sehr positiv überrascht. Grosses Kompliment an Sie und Ihr Team.
F. G. aus Zürich

Wir waren beeindruckt, wie Sie auch in hektischen Phasen der Verkaufsverhandlungen immer einen kühlen Kopf bewahrt und zielführend auf den Verkauf hingearbeitet haben. Hut ab für diese einwandfreie Leistung.
P. Mayr, Zürich

Ihr Haus, das wir auf www.lofthome.ch gesehen haben, hat uns sofort begeistert.
Y. K. aus Zug

Sehr geehrte Damen und Herren
Dieses wunderbare Objekt begeistert in jeder Hinsicht.
W. Merki

Auf der suche nach einer Immobilie, habe ich Ihre Webseite gefunden. Sofort war ich absolut begeistert von der Architektur.
P. K. aus Bern-Liebefeld

Viel Mühe und Ärger wäre uns erspart geblieben, hätten wir den Verkauf unserer Villa von Beginn an mit Ihnen geplant. Ihr Engagement und auch die steten Rückmeldungen über die Verkaufsbemühungen haben uns überzeugt. Wir werden Sie sehr gerne weiterempfehlen.
F. und A. Werner

I must say that with all our dealings with estate agents in several countries, we have never had one as willing and helpful as you. Many thanks once again for your attention.
J. R., Kilchberg / Zurich

We very much like your architectural style and find that your houses are top quality and top value for money.
S. Blaettler

I appreciate all your efforts so far.
with kindest regards, Y. Declerc, Zurich

Fotogalerie
Referenzen und Fotogalerie
Referenzen Dokumentationen

Referenzen Immobilienverkauf, Kunden über Lofthome Immobilien AG, Fallstudien und Beispiele aus dem Verkauf.

Und so gehts
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KOMMENTARE – WAS UNS NUTZER SCHREIBEN

Grundsätzliches
Das Vermittlerhonorar ist geschuldet bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie. Auslagen, beispielsweise für Werbungskosten in Printmedien werden oft nach Aufwand verrechnet. Sinnvoll ist es, mit dem Makler ein Kostendach zu vereinbaren, an welches dieser sich zu halten hat. Durch eine starke Positinierung im Internet können die Werbungskosten heute jedoch oft tief gehalten werden.

Das Honorar
Das Honorar ist erfolgsabhängig geschuldet und liegt in der Regel zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufserlös. Mittels unserem Honorarkalkulator können Sie unverbindlich berechnen, wie hoch in etwa das Honoar für einen geplanten Verkauf ausfallen wird.

Weshalb ist das Honorar an den Verkaufserlös gebunden?
Die Praxis zeigt, dass die Verkaufsbemühungen für eine luxuriöse, teurere Liegenschaft höher sind als beim Verkauf einer einfachen, kleineren Wohnung. Das hat verschiedene Ursachen. Käufer in einem sehr hohen Preissegment stellen höhere Ansprüche und klären oft umfangreiche Fragenkataloge ab, bevor ein (Kauf) – Entscheid gefällt wird. Deshalb werden solche Kunden nicht selten über mehrere Monate hinweg betreut, bis eine Transaktion besiegelt wird. Zudem ist es so, dass bei steigendem Verkaufspreis die potentielle Käuferschaft kleiner wird. Während sich beispielsweise 97 Prozent aller Kaufinteressenten ein Objekt bis maximal 1 Mio. Franken suchen, gibt es nur einen Anteil von rund 3 Prozent an Käufern, welche den Erwerb einer Liegenschaft über diesem Budgetbetrag in Erwägung ziehen.

Honorar auf den Verkaufspreis aufrechnen
Immer wieder werden wir mit der Frage konfrontiert, ob das Vermittlerhonorar nicht einfach auf den Verkaufspreis geschlagen werden kann, so wie das von Maklerfirmen oft im Erstgespräch erwähnt wird. Tatsache ist, dass der Verkaufserlös von Marktbedingungen, der Marktfähigkeit einer Immobilie (Grösse, zeitgemässer Ausbau, Lage etc.) und vielen weiteren Faktoren abhängig ist. Es wäre unseriös zu sagen, dass das Honorar einfach auf den Verkaufspreis aufgerechnet werden kann.

In der Praxis zeigt sich jedoch aus, dass Immobilien gerade bei langjähriger Halterdauer oft einen deutlich höheren Verkaufserlös haben als der ursprüngliche Kauf- bzw. Gestehungspreis, insofern spielt das Maklerhonorar im gesamten Kontext eine untergeordnete Rolle.

Ist eine Verkehrswertschätzung kostenlos?
Die Verkehrswertschätzung (Marktwert = realistisch erzielbarer Verkaufserlös für eine Immobilie bei einem Zeithorizont von 6 bis 9 Monaten) ist ein wichtiger Aspekt im Verkaufsprozess. Die Verkehrswert – Einschätzung wird denn in der Regel auch am Beginn des Verkaufsprozesses vorgenommen, um eine Immobilie preislich korrekt zu positionieren.

Sofern der Makler für einen Verkauf beauftragt wird, kann erwartet werden, dass die Verkehrswertschätzung nicht gesondert verrechnet wird, sondern integraler Bestandteil des Verkaufsmandats ist. Im Vorfeld eines möglichen Mandats weisen wir unsere Kunden darauf hin, dass wir einen festen Betrag für den Aufwand einer Einschätzung erheben, wenn wir den Verkaufsauftrag nicht ausführen dürfen.

Kann ein Verkaufsmandat jederzeit beenden werden?
Ja. Der Maklervertrag ist ein Auftrag. Und ein Auftrag kann jederzeit gekündigt werden. Es gibt zwei Aspekte zu bedenken. Der Verkauf einer Immobilie ist in den wenigsten Fällen in zwei oder drei Wochen zu realisieren. Dem Auftragnehmer (Makler) sollte in der Regel sechs Monate Zeit gegeben werden, bei Liebhaberobjekten oder einer sehr aussergewöhnlichen Liegenschaft eventuell auch länger. Der zweite Aspket: Als Auftragnehmer kann der Makler bei vorzeitiger Beendigung eines Auftrags in der Regel seine belegbaren Aufwände verrechnen.

Sucht ein Makler auch Immobilien für Kunden?
Ja, und es gibt zwei Möglichkeiten, wie Interessenten Ihr Wunschobjekt finden können. Die einfache und kostenlose Variante ist bei uns der Immobilien-Newsletter. Mit unserem Newsletter informieren wir Interessenten über neue Angebote. So erfahren Sie zuerst, wenn ein für Sie interessantes Objekt verfügbar wird.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass einen Makler mit der aktive Immobiliensuche beauftragen. In diesem Fall vereinbaren wir mit dem Auftraggeber, dass unser Aufwand für den Suchauftrag entschädigt wird. In der Regel liegen die Kosten ähnlich wie bei einem Verkaufsmandat. Da wir bei sehr spezifischen Bedürfnissen an eine Immobilie weiträumiger suchen, kontaktieren wir auch Partnerfirmen und Privatanbieter, um das passende Objekt für Sie zu finden.

Kontakt für weitere Informationen

Verkaufsangebot einholen

Immobilienverkauf der Blog. Alle Beiträge dieser Rubrik zeigen.

Die nachfolgenden Fragestellungen geben Ihnen erste Anhaltspunkte, ob ein Verkauf durch einen Makler für Sie sinnvoll sein kann.

Ich weiss nicht
- wie den Wert meines Wohnobjekts einschätzen.
- wie mein Grundstück wertvermehrend umbauen, renovieren oder parzellieren.
- wie eine banktaugliche Verkaufsbroschüre zusammenstellen.
- wo am sinnvollsten inserieren. Es fehlt die Vorstellung der Käuferzielgruppe.
- wie das Haus während den Besichtigungen optimal präsentieren.
- wie ich einen Verkaufsvertrag zu meinen Gunsten abfasse.

Ich habe
- keine Zeit, das Haus potenziellen Käufern vorzuführen,
- nicht die Fähigkeit, über den Preis zu verhandeln.
- nicht das Flair, zu verkaufen.
- nicht die Geduld, mich den Fragen der Käufer zu stellen.
- eine emotional zu grosse Bindung zum verkaufenden Objekt.

Wer einen oder mehrere dieser Punkte mit Ja beantwortet, der sollte beim Verkauf oder Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung die Hilfe eines Profis in Anspruch nehmen. Die genannten Punkte sind gleichzeitig die zu erwartenden Mindestleistungen eines Immobilien-Maklers. Aber auch hier gilt: Eine realistische Einschätzung zu Verkaufspreis und Zeithorizont hilft, Enttäuschungen zu vermeiden. Ein seriöser Immobilienverkäufer wird Sie im Gespräch auf mögliche Risiken hinweisen.

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Die Eigenheimbesitzerin lässt uns wissen, dass ein weiterer Immobilienmakler Ihre Wohnung um 125’000 Franken höher eingeschätzt hat als wir. Da dieses Angebot attraktiver ist, möchte Sie den Verkauf über dieses Immobilienbüro abwickeln.

125’000 Franken Differenz
Die Höhe dieser Differenz lässt uns aufhorchen. Konkret haben wir die Wohnung auf 1″350’000 Franken eingeschätzt, wohingegen ein Angebot für den Verkauf mit einem Richtpreis von CHF 1’475’000 vorgelegt wurde. Wir prüfen daher unsere Einschätzung und sprechen mit einer lokal ansässigen Bank, bitten diese um eine Einschätzung. Die Bank beziffert den Marktwert auf 1″330’000 bis 1″360’000 Franken.

Die Einschätzung der Bank und unsere Verkehrswertschätzung waren vergleichweise nahe beieinander. Den Verkauf der Wohnung hätte unserer Meinung nach der sehr untypische Grundriss und die sehr starke Bautätigkeit in der betreffenden Gemeinde erschwert.

Ein Jahr später
Ein Jahr später wird das Objekt noch immer auf dem Markt angeboten, inzwischen wurde der Verkaufspreis ettappenweise auf 1″320’000 Franken gesenkt. Ein Vorgehen, das gar nicht so selten ist. Unsere Marktbeobachtungen zeigen, dass Immobilienmakler dazu neigen, ein Angebot hart an der obersten Preisgrenze oder auch darüber zu lancieren. Stellt sich kein Erfolg ein, so wird der Verkaufspreis oft über mehrer Stufen hinweg gesenkt. Wir haben aktuelle Beispiele recherchiert, bei welchen der Angebotspreis während 6 Monaten um bis zu 280’000 Franken oder rund 18 Prozent gesenkt wurde.

Verkaufpreis – oft wird hoch gepokert
Verständlicherweise holt sich ein Eigenheimbesitzer durchaus mehrere Angebote von Immobilienmaklern für den Verkauf seiner Liegenschaft ein. Auch verständlich, dass das Angebot mit dem höchstmöglichen Verkaufspreis verlockend erscheint. Nicht immer zu Recht, wie unsere Erhebungen zeigen.

Angebotssegment beachten
Generell ist es sinnvoll, den Verkauf einer Immobilie einem Makler zu übertragen, welcher im entsprechenden Marktsegment tätig ist und über entsprechende Referenzen verfügt. Ihre Immobilie sollte die Angebotspalette Ihres Maklers ergänzen und sich nicht von dem Segment gänzlich abheben. Das ist sinnvoll, weil für den Verkauf einer Liegenschaft oder Immobilie unter Umständen besondere Marktkenntnisse oder Erfahrungen des Immobilienmaklers notwendig sein können.

Erstkontakt und Abschluss zählt
Nicht selten neigen Makler dazu, den möglichen Verkaufspreis zu deutlich über einen tatsächlichen Marktpreis hinaus anzuheben. Eine Schätzung ist selbstverständlich immer ein Näherungswert. Doch im Wissen darum, dass der Erstkontakt zählt, wird eben oft auch ein nur scheinbar attraktives Angebot unterbreitet. Beisst der Besitzer erst einmal an, so ist ein Ausstieg aus dem Vertrag oft nur mit hohen Kosten möglich.

Die Strategie
Der Immobilienmakler weiss, dass er in der Regel nur eine Chance erhält, einen Eigenheimbesitzer als Kunden zu gewinnen. Die Verlockung ist daher gross, den Angebotspreis hoch anzusetzen, um den Kunden zu binden. Den Vertrag erst einmal unterzeichnet, scheuen sich viele Immobilienbesitzer, den Makler zu wechseln. Oft wird dies mit ungünstigen Vertragsbestimmungen, sogenannten Ausstiegsklauseln wenn nicht verunmöglicht, so doch stark erschwert.

Worauf Sie achten sollten
Prüfen Sie vor Unterzeichnung einer Vereinbarung alle Bedingungen genau. Dazu gehören nebst dem anvisierten Verkaufserlös die Kosten bzw. das Honorar, Nebenkosten für Werbung oder weitere Gebühren. Prüfen Sie vor allem auch, ob und welche Entschädigungen für Sie bei einer Vertragskündigung fällig werden. Denken Sie auch darüber nach, ob Sie allenfalls eigene Interessenten haben, welche sich für Ihr Haus oder Ihre Wohnung als Käufer interessieren könnten und welche Entschädigung vorgesehen ist, wenn der Verkauf an einen solchen Interessenten stattfindet.

Verkehrswert schätzen
Der von dem Immobilienmakler Ihres Vertrauens genannte Verkehrswert bzw. anvisierte Verkaufserlös soll für Sie nachvollziehbar sein. In der Regel ist dazu eine Verkehrswertschätzung sinnvoll und sollte ohne Nachfrage vom Makler erstellt werden. Wird Ihnen nur ein Verkaufserlös genannt ohne diesen plausibel zu untermauern, fragen Sie kritisch nach.

Niemand ist unfehlbar
Auch wir nicht. Wir versuchen, Kunden bereits im Vorfeld eines Immobilienverkaufs in den Verkaufsprozesses einzubeziehen und das Zustandekommen einer Immobilienschätzung zu erklären. Idealerweise sollten sich Eigenheimbesitzer und der Makler an einen Tisch setzen, und die Eckdaten und die Schätzung Punkt für Punkt gemeinsam besprechen. So lassen sich unnötige Fehlschlüsse, übersteigerte Erwartungen und damit Enttäuschungen vermeiden.

Magnus Schnellmann
Leiter Verkauf
Lofthome Immobilien AG

Einer unserer Geschäftspartner kontaktiert uns und möchte einen Besichtigungstermin für seinen Kunden, Herr S. vereinbaren. Herr S. vielbeschäftigter Manager, würde sich von seinem Fahrer chauffieren lassen und deshalb werden wir angefragt, ob es bei dem Anwesen eine Parkierungsmöglichkeit für eine sehr grosse Limousine gibt. Nicht sicher, ob die Limousine nur gross oder vielleicht doch sehr gross ist, versprechen wir eine diskrete Lösung des möglichen Parkierungsproblems.

Im Rahmen der Besichtigungsvorbereitung steckt unser Mitarbeiter etwas Münz ein, um im Bedarfsfall für die Limousine von Herrn S. eine Parkuhr in direkter Nähe der Liegenschaft bedienen zu können. Die Besichtigung ist für 14 Uhr an einem sehr heissen Sommertag vereinbart. Unser Mitarbeiter findet sich etwas früher als üblich beim Anwesen ein und vergewissert sich, dass ein Parkfeld frei ist. Gemeinsam mit dem Partner erwarten sie Herrn S. Der Interessent, stets tadellos gekleidet in feinem Tuch und mit Krawatte, war uns bis zu diesem Zeitpunkt nur aus der Wirtschaftspresse und einer jährlich wiederkehrenden Publikation des BILANZ Magazins bekannt.

Punkt 14 Uhr passiert ein leicht verschwitzter Fussgänger in Shorts und Turnschuhen die Strasse vor dem Anwesen und wendet sich an die wartenden Parteien. In der Meinung, ein ortsunkundiger Passant hat sich im Weg verirrt, schätzt unser Mitarbeiter die Situation für den Bruchteil einer Sekunde falsch ein. Gerade noch rechtzeitig bemerkt er die frappante Ähnlichkeit des Passanten mit dem erwarteten Interessenten und lässt das Parkgeld unbenutzt in seiner Aktenmappe. Herr S. wollten den Besichtigungstermin mit einem kleinen Spaziergang verbinden und hat seinem Fahrer seinerseits etwas Parkmünz in die Hand gedrückt, um mit der Firmenlimousine im Stadtzentrum zu warten.

Immobilienverkauf im Alltag
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Das Ehepaar M. welches seit kurzer Zeit in der Schweiz lebt, hat sich sofort und unsterblich in das Haus verliebt. Die Vertragsverhandlungen verlaufen hart aber herzlich. Am Vorabend der Unterzeichnung ändern sich jedoch unerwartet die Vorzeichen. Herr und Frau M. sind EU-Bürger. Während Herr M. über eine Aufenthaltsbewilligung des Typs B verfügt, hatte die Frau demgegenüber nur eine Kurzaufenthaltsbewilligung des Typs L. Solche L-Bewilligungen werden von den Behören ausgegeben, wenn die Jahreskontingene für B-Bewilligungen ausgeschöpft sind.

Am Vortag der geplanten Vertragsunterzeichnung machte die finanzierende Bank die unerwartete Auflage, dass beide Eheleute den Kaufvertrag gemeinsam unterzeichnen müssen. Voraussetzung dafür wäre, dass Frau Frau M. ebenfalls über eine B-Bewilligung verfügte oder dass die Bundesbehören in Bern die Kauftransaktion vorab bewilligen müsste. Schach matt. Eine solche Bewilligung ist nicht kurzfristig und schon gar nicht über Nacht zu erhalten. Der Hauseigentümer plante unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags eine länge Reise ins Ausland. Der Leiter Immobilienverkauf wird – inzwischen bereits nach Feierabend – telefonisch von den Schwierigkeiten in Kenntnis gesetzt. Um 19 Uhr wird eine Telefonkonferenz zwischen dem Notar, der Bank und uns als Verkaufsbeauftrage Partei geschaltet. Eine Lösung zeichnet sich dennoch nicht ab. Die Vertragsunterzeichnung war für den kommenden Vormittag, 11 Uhr angesetzt.

Bereits am frühen Morgen stehen wir erneut in Verbindung zum Notar. Der Notar hat seinerseits das Grundbuchamt kontaktiert und die Situation geschildert. Notar und Grundbuchverwalter verständigen sich darauf, die Bewilligung B der Ehefrau nachzureichen, sobald sie im Besitz des Dokumentes war. Die Beurkundung des Kaufvertrags konnte damit durchgeführt werden.

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Wir werden von einem Herrn Gernsheim telefonisch kontaktiert. Herr Gernseim erzählt uns, dass er im Auftrag einer ungenannt bleibenden Person beauftrag ist, Immobilien in der Schweiz zu erwerben. Der Herr mit französischen Akzent lässt uns wissen, dass sein Auftraggeber Immobilien im Umfang von grösseren zweistelligen Millionenbeträgen erworben hat und entsprechend luxuriöses Anwesen in der Schweiz sucht.

Herr Gernsheim erkundigt sich kaum nach Details der Immobilie, sondern kommt im Gespräch sehr schnell auf die Kaufmodalitäten zu sprechen. Da sein Auftraggeber derzeit in Mailand eine Immobilientransaktion im Umfang von 26 Mio. Euro tätige, sei ein Treffen in der Schweiz nicht möglich. Herr Gernsheim möchte uns deshalb zu einem Besuch nach Mailand einladen, um den Immobilienkauf direkt in Mailand zu besiegeln.

Schnell wird uns klar, dass Herr Gernsheim keine Vorstellung von der Lokalität bzw. der Ortschaft der angebotenen Immobilie hat. Zu diesem Zeitpunkt ahnt unser Gesprächspartner auch noch nicht, dass wir seine Absicht längst durchschaut haben. Den freundlichen Versuch, uns nach Mailand zu locken und uns die Reisekosteen grosszügig zu vergüten, schlagen wir freundlich aber bestimmt aus. Herr Gernheim hätte uns gerne in einem Luxushotel in Mailand empfangen und hat vorgeschlagen, dass wir mit CHF 200’000 in der Aktentasche anreisen und uns dieser Betrag in EUR 200’000 umgetauscht würde. Der Auftraggeber von Herrn Gernsheim müsse eine Rechnung eines Schweizer Lieferanten begleichen und würde uns für Vorleistungen und Reisekosten durch den 1:1 Umtausch schadlos halten. Wir würden für Auslagen und Spesen mit rund 150’000 Franken Wechselkursgewinn fürstlich entlöhnt.

Nach unserem Hinweis, dass wir in der Schweiz keine Bargeldtransaktionen im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Verkäufen tätigen und auch nicht an Schwarzgeld interessiert sind, hängt Herr Gernsheim unvermittelt auf. Das Gespräch wurde über eine anonyme nicht registrierte Mobilenummer – vermutlich aus Frankreich – geführt. Eine Reise nach Mailand hätte mit höchster Wahrscheinlichkeit zum Verlust der 200’000 Franken geführt.

Wie die Immobilienbetrüger vorgehen und wann die Alarmglocke läuten muss, lesen Sie in einem unserer nächsten Beiträge.

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Der Anruf aus der Bildredaktion erreicht uns an einem Samstag Mittag. Für eine geplante Titelstory zu luxuriösen Immobilien in der Schweiz hat die Eigentümerschaft einer zu portraitierenden Liegenschaft die Zusage für die Publikation kurzfristig zurückgezogen. Redaktionsschluss war Montag und die nun fehlende Immobilie liess in der Redaktion das Schreckensszenario einer leeren, weissen Doppelseite aufkommen. Da wir über umfangreiches Bildmaterial verfügten, boten wir an, den fehlenden Teil der Reportage mit zusätzlichen Fotografien zu ergänzen.

Da uns ein Teil unserer Fotografien erst im Rohformat vorlagen, wurden sowohl unser Fotograf als auch der externe IT-Spezialist ins Büro beordert. Während unser Fotograf die Bilder vom Rohformat (RAW-Files) in lesbare, hochauflösende Dateien umwandelte und diese retouchierte, legte der IT-Experte zusätzlichen Speicherplatz auf dem Webserver an. Der Hintergrund: die hochauflösenden Fotografien mit bis zu 40 MB Datenumfang liessen sich wegen der Dateigrössen nicht über Mailsysteme versenden. Das versetztes Arbeiten, d.h. je ein Bild bearbeiten, retouchieren und umgehend auf einen geschützten Bereich des Webservers hochladen ermöglichte einen wesentlich grösseren Zeitgewinn, als alle Bilddaten am Ende per Kurier an die Redaktion zu senden.

Sobald jeweils eine Fotografie in den kritischen Augen des Fotografen als druckfähig galt, wurde diese über einen Breitbandanschluss auf den Webserver geladen. Gleichzeitig wurde die Fotoredaktion des Magazins über unseren Fortschritt der Arbeiten unterrichtet. Kurz vor Redaktionsschluss war die Lücke in der Reportage wieder geschlossen und nur Insider bemerkten einige Tage später, dass eigentlich ein Luxusanwesen in diesem Beitrag fehlte.

Immobilienverkauf im Alltag
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Die Angebotspreise im Immobilienmarkt haben sich für Eigentümer in den letzten Jahren durchweg erfreulich entwickelt. Gemäss den Analysen von Wüest & Partner ist der Preisindex für Luxusimmobilien seit dem Jahr 2000 um 44 Prozent gestiegen. Und auch durchschnittliche Immobilien haben im selben Zeitraum um immerhin 12 Prozent zugelegt.

Tatsächlich lässt sich seit einigen Monaten jedoch auch beobachten, dass private Eigentümer bei der Preisgestaltung zunehmend fantasievoll agieren. Mit zunehmender Tendenz ist zu beobachten, dass Angebotspreise festgelegt werden, welche sich auch bei wohlwollender Betrachtung weit weg von einem marktkonformen Preis bewegen.

Teures Einfamilienhaus am Vierwaldstädtersee
So wird beispielsweise ein Einfamilienhaus über dem Vierwaldstädtersee für 3.2 Millionen Schweizer Franken angepriesen. Bei näherer Betrachtung stellt sich heraus, dass das durchschnittlich ausgebaute Haus wohl über Seesicht verfügt, sich jedoch in einer mässig attraktiven Wohngemeinde befindet und bezüglich Innenausbau und Gesamtzustand den Preis nicht annährend zu rechtfertigen vermag. Die Eigentümer möchten für dieses Haus eine gutbetuchte Käuferschaft finden, gerne auch aus dem Ausland. Dass Ausbau und Gesamterscheinung den Ansprüchen einer in dieser Preislage sehr anspruchsvollen Kundschaft nicht zu genügen vermögen, irritiert die Eigentümer wenig. Man versuche erst einmal sein Glück, wird uns beschieden, und könne später immer noch einen Profi beiziehen.

Haus aus den siebziger Jahren in der Aggolomeration Zürich
In der Aggolomeration Zürich wurden wir kürzlich für den Verkauf eines Hauses angefragt, welches in den siebziger Jahren gebaut wurde. Die den Verkauf planende Familie beschied beim Erstkontakt, man sei auf der Suche nach einem Vermittler, welcher das Haus deutlich über dem Verkehrswert zu verkaufen in der Lage sei. Bei dem gegenwärtig in der Region Zürich herrschenden Immobilienboom müsse es für Immobilienexperten ein leichtes sein, das Haus zu den gewünschten Konditionen zu veräussern. Der anvisierte Verkaufserlös sollte dabei mindestens 30 Prozent über dem Verkehrswert liegen. Unbeachtet blieb die Tatsache, dass der Verkehrswert den tatsächlichen Marktwert unter normalen Umständen widerspiegelt. Ein allfälliger Boom in bestimmten Regionen nimmt also die Preissteigerung der vergangenen Jahre im Rahmen einer Verkehrswertschätzung in Resultat eines höheren Einschätzungswertes vorweg. Längst haben die Immobilienpreise aber nicht in allen Agglomerationsgemeinden in demselben Mass zugelegt, wie dies an sehr attraktiven Lagen in der Stadt Zürich, in der Stadt Zug oder bei Liegenschaften mit Seesicht der Fall ist. Entscheidend ist in erster Linie die Lage im Ort und die Attraktivität der Wohngemeinde. Selbstverständlich steigen bei höheren Angebotspreisen auch die Ansprüche an Architektur, Innenarchitektur oder grosszügige Grundrisse. Eingenschaften, welche vorab bei älteren Liegenschaften oft nicht gegeben sind.

Altbau mit Umschwung im Kanton Aargau
Angeboten wird ein Haus mit 2″300 m2 Umschwung im Kanton Aargau zu scheinbar attraktiven 998’000 Franken. Der Grundbuchauszug zeigt: von 2″300 m2 Grundstück liegen 485 m2 innerhalb der Bauzone, 1″815 m2 Grundstückfläche sind Weideland und können nicht bebaut werden. Das Haus selbst bietet nur rund 130 m2 Wohnfläche mit einem einfachem Innenausbau. Der Eigentümer ist unzufrieden mit dem Verlauf des Verkaufsprozess. Eine von uns durchgeführte hedonische Schätzung ergibt einen Wert des Hauses von 340’000 Franken, einen Wert des Grundstücks innerhalb der Bauzone von 140’000 sowie einen Wert des zusätzlichen Weidelands von rund 100’000 Franken. Total resultiert ein Verkehrswert von 580’000 Franken. Der Verkauspreis liegt sehr deutlich über den erzielbaren Erlös, die bisher erfolglosen Bemühungen erstaunen bei näher Betrachtung nicht.

Fehlende Kenntnisse im Immobilienmarkt
Die Beispiele aus der Praxis illustrieren, dass Eigentümer oft die notwendigen Marktkenntnisse fehlen, um ein Angebot marktkonform zu lancieren. Vergessen geht, dass Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen und dass dieses Marktgefüge lokal sehr stark unterschiedlich ausfallen kann. Wird ein Verkaufspreis zu hoch angesetzt, so werden die Eigentümer möglicherweise einige Immobilien-Touristen anlocken können, ernsthafte Kaufinteressenten bleiben jedoch weg. Gibt es den kaufwilligen Interessenten dennoch, so steht die nächste Hürde bei der Finanzierung. Bei Einschätzung der durch die Bank werden Abwichungen über den Schätzwert von rund 5 bis 10 Prozent oft toleriert. Höhere Abweichungen führen jedoch dazu, dass die finanzierende Bank höhere Eigenmittel erwartet. Dies sei an einem Rechnungsbeispiel erläutert.

Die Hürde mit der Bankfinanzierung
Interessent Müller möchte von Verkäufer Huber ein Einfamilienhaus in Horgen zum Preis von 2 Millionen Franken erwerben und rechnet sich aus, dass er dieses Haus mit Eigenmitteln von rund 400’000 Franken und einer Hypothek von 1.6 Millionen Franken bei seinem aktuellen Einkommen finanzieren kann. Die Einschätzung der Bank resultiert hingegen in einem Verkehrswert von 1.6 Millionen Franken. Die Bank eröffnet dem überraschten Kaufinteressenten, dass sie nur 1.6 Millionen zu 80 Prozent mittels Kredit belehnt, d.h. im Umfang von 1″280’000 Franken Hypotheken gewähren würde. Somit steigt der Eigenmittbedarf von Herrn Müller von ursprünglich angenommenen 400’000 auf 720’000 Franken. Das Beispiel illustriert, dass eine rund 20 Prozent über dem Verkehrswert angebotene Immobilie den Bedarf an Eigenkapital um rund 80 Prozent erhöht. Interessent Müller ist verunsichtert durch die tiefere Einschätzung und kann sich das Haus aufgrund der neuen Situation nicht leisten. Er bricht die Kaufverhandlungen enttäuscht ab.

Profi erst beiziehen, wenn der Privatverkauf scheitert
Privatverkäufer von Immobilien denken im Vorfeld eines Verkaufs oft nicht daran, dass eine Neupositionierung Ihrer Immobilie durch einem Makler nach erfolglosem Selbstversuch nicht immer einfach ist. Preisänderungen werden von Käufern kritisch hinterfragt. Zudem haben viele potentieller Käufer das Angebot auf den einschlägigen Immobilienportalen schon mehrfach gesehen und sind später zögerlich, wenn es um eine Besichtigung geht.

Entscheidende Faktoren führen zum Verkaufserfolg
Das marktkonforme Festlegen eines Angebotspreis für den Verkauf einer Immobilie ist entscheidend. Dafür nutzen wird hedonische Einschätzungsmodelle ebenso wie den direkten Augenschein vor Ort. Als neutrale Instanz begutachten wir Immobilien oft aus einem anderen Blickwinkel, als Eigentümer dies tun. Dies darum, weil Eigentümer oft emotional mit ihrem Wohneigentum verbunden sind und dies eine neutrale Einschätzung erschwert.

Weiter ist es wichtig, das Angebot zielgruppengerecht anzubieten. So eignet sich ein Loft trotz überdurchschnittlichter Wohnfläche oft nicht für Familien. Ebenso macht es wenig Sinn, nachteilige Eigenschaften einer Liegenschaft im Verkaufsdossier zu verschweigen. So lässt ein etwas beschwerlicher Hauszugang über mehrere Treppen Interessenten im gesetztem Alter unnötigerweise enttäuscht zurück. Eine mit Seesicht angepriesene Wohnung bei welcher von der äussersten Ecke der Terrasse ein wenig See zu erspähen ist, erfüllt ebenso wenig die Vorstellung der potentiellen Käufer. Zuletzt sei erwähnt, dass der zeitliche Horizont bei einem Immobilienverkauf nicht zu unterschätzen ist. Bei dem geschätzten Verkehrswert einer Immobilie gehen Experten davon aus, dass der Verkaufshorizont rund 6 bis 12 Monate beträgt. Ein etwas längerer Zeithorizont begünstigt dabei tendenteill die Verkaufschancen, ein sehr enger zeitlicher Rahmen kann hingegen einen erzielbaren Verkaufserlös unter Umständen mindern.

Magnus Schnellmann
Leiter verkauf
Lofthome Immobilien AG